Investor i et varmt ejendomsmarked

Udgivet: juli, 2018

Den trofaste læser af dette lille nyhedsbrev har sikkert bemærket, at optimismen omkring boligudlejningsmarkedet i landet største byer ikke er udpræget hos skribenten.

Som vi tidligere har beskrevet, er boligudlejningsejendomme i landets fire største byer efterhånden aldeles uinteressante at investere i – ud fra vores vurdering. Afkastniveauet er faldet til under 4 % på særdeles høje lejeforventninger, og det er ikke længere usædvanligt at se boliger på sekundære beliggenheder til 30.000 kr. pr. kvm. – Set fra denne kontorstol i Odense, kræver det efterhånden et næsten religiøst forhold til boliginvesteringer for at bevare troen på, at de kan stige yderlige.

I det seneste nyhedsbrev skrev vi kort om ”forsinkelseseffekten”. Det afledte en længere, skriftlig dialog med en professionel aktør i markedet. En aktør, der arbejdede efter samme filosofi – blot med fokus på erhvervsejendomme. Det er rigtigt! – Forsinkelseseffekten findes også på erhvervsejendomme. Først stiger boligudlejningsejendomme i pris, herefter butikker med lange lejekontrakter (med f.eks. Rema 1000, Netto, Lidl m.fl.) – og jo bedre beliggenhed, des hurtigere. Den 3. og sidste kategori er typisk industriejendomme. Her bliver risiko-appetitten først mærkbar, når alle de ”løsthængende frugter” inden for boliger, butikker mm. ER pillet ned.

Det er vores erfaring, at industriejendomme indeholder en ganske betydelig risiko – selv når de er placeret i større danske byer. I takt med at skatteforholdene for afskrivninger er blevet udvandet, bør denne type investeringer derfor overlades til aktører, som har specialiseret sig i denne type ejendomme.

Investeringstyper

Erhverv med lange lejekontrakter i store og mellemstore byer er fortsat interessante. Over de seneste 6 måneder er prisen på selv korte lejekontrakter (4-5 år) steget ganske betydeligt. Her forsøges at sælge ejendomme med afkast på omkring 6-7 %. Det må dog konstateres, at hvis beliggenheden ikke er fantastisk, ja, så kan sådanne typer ejendomme også være svære at sælge – selv for den mest veltalende mægler.

Makroøkonomi

Hvornår kommer den næste nedgang i økonomien? Det er svært at vurdere, og det er nærmest umuligt at beregne sig frem til det eksakte tidspunkt for et tilbagefald i den globale- og/eller de enkelte landes økonomi. Finanskrisen gav et godt indblik i, at så godt som ingen økonomer kunne give et eksakt tidspunkt – eller blot et tilnærmelsesvis tidspunkt for sammenbruddet…

En indikator, som bliver brugt her i huset, er markedets tendens til IKKE at holde øje med risiko. Når fornemmelsen for risiko begynder at forsvinde, og alle type investeringer anses for værende lige gode, så er det tid at løfte øjenbrynene og være yderst opmærksom. I den mere faktuelle afdeling kan nævnes, at vi holder specielt øje med rentekurvens hældning. Igennem mange årtier har en invertering med øje på rentekurven (korte renter, der er højere end de lange renter) været en rigtig god indikation på, om vi snart rammer en stilstand i økonomien.

På nuværende tidspunkt er rentekurven udflydende og ikke i kritisk territorium. Det aktuelle opsving vil efter vores vurdering, kunne holde sig i live 1½-2 år endnu (amerikansk økonomi) og i europæisk økonomi 2-3 år endnu.

Handelskrig

Nu har USA haft Trump som præsident i 1½ år, og det virker til, at alle spilleregler nu bliver sat ud af kraft, for at amerikanerne kan få bedre styr på deres handelsbalance. Den største kilde til økonomisk uro, forventes at komme fra den front. En handelskrig vil alene føre til inflation, ødelagte relationer og dårlig stemning. Vi må håbe, der findes kræfter, som kan løse problemerne, inden de bliver for store…

Salg af tyske ejendomsinvesteringer

Sammen med ejerkredsen i 7 tyske ejendomsprojekter har vi inden for det seneste år formået at sælge hele 7 forskellige investeringsejendomme – beliggende rundt omkring i Tyskland.
Vi tør godt røbe, det har været en ganske god forretning for vores ejendomsinvestorer…

Købspris: kr. 133,9 mio. eks. handelsomkostninger
Løbende forbedringer: kr. 4,9 mio.
Projektomkostninger + skat: kr. 13,9 mio.
Salgspris: kr. 203,6 mio.

Som det fremgår af ovenstående, har investorerne i projekterne realiseret en gevinst på 50,7 mio. på disse 7 ejendomme. Hertil kommer et ganske fornuftigt driftsresultat igennem årene på et pænt tocifret millionbeløb.
5 af ejendommene blev købt i 2006 og to i 2004. Ejertids-perioden har således været 12-14 år for den gennemsnitlige investering. Tålmodigheden fra investorernes blev altså i sidste ende belønnet med en særdeles god gevinst.
Investering i fast ejendom kræver tålmodighed. Det kræver indkøbsdisciplin, og det kræver fokus på omkostninger.

Nye projekter på vej

Vi har erhvervet et supermarked i en attraktiv bydel af Odense med en 10-årig lejekontrakt til 22,25 mio. DKK.

Den vil blive udbudt offentligt medio august – og for eksisterende kunder primo august.

Egenkapitalindskuddet bliver på 550.000 DKK, og vi budgetterer med en gennemsnitlig egenkapitalforrentning på 10,8 % samt en begrænset kaution på omkring 60.000 pr. 10 % andel ved udløb af lejekontrakten.

Projektet vil blive udbudt som et K/S.

Til investorer, som er interesseret i boligudlejningsejendomme, kan vi afsløre, at vi er i de afsluttende faser omkring en nybygget/renoveret boligudlejningsejendom til 20 mio. DKK beliggende i en større by i Jylland.

Afkastet vil her være omkring 5,2 % før handelsomkostninger.

Mere om det projekt følger efter sommerferien.

 

På vegne af medarbejderne hos Schou & Partners ønskes I alle en god sommerferie.

Anders Schou
Direktør Schou & Partners A/S