Sommeren er over os, og ferien er nært forestående for hovedparten af os. Inden alt lukkes ned, vil vi dog lige kaste et blik på den aktuelle situation på boligmarkedet.

Udgivet: juni, 2019

Ejendomsstrategien:

Danmark

Igennem de seneste 3 år har vi løbende nævnt i vores nyhedsbreve, at de 4 største byer i Danmark ikke har været interessante nok at investere i. Priserne på boligudlejningsejendomme har simpelthen været for høje.

På erhvervsejendomssiden har vi set, at lange lejekontrakter med bl.a de 2 store supermarkedskæder, Netto og Rema 1000, har været prissat på niveauer, hvor du som investor med stor sandsynlighed ikke får den egenkapitalforrentning, du regner med. Kombineres det med, at mængden af detailbutikker fortsat er stigende, så er vores analyse, at priserne er alt for høje for en standard lejekontrakt. Aktivklassen bærer præg af, at det ultralave renteniveau presser handels priserne voldsomt op på ejendommene.

Vores strategi har båret præg af, at vi har gået efter de ”sekundære” men stadig sikre byer og ejendomme, hvor prissætningen står mål med den langsigtede risiko på ejendommen.  Det har derfor aldrig været vigtigere end nu, at se på beliggenhed og afkast. 

Tyskland

På det det tyske ejendomsmarked har Schou & Partners A/S i 2018 sammen med ejerkredsen i projekterne solgt 7 tyske ejendomsprojekter beliggende rundt omkring i Tyskland. Disse salg har været med en ganske god forretning for vores ejendomsinvestorer.  

Forventningen for 2019 er til trods for Tyskernes bekymring omkring Brexit, at der vil ske yderligere salg af flere ejendomsprojekter i Tyskland. Vi oplever stadig meget stor efterspørgsel og vores omfangsrige netværk gør, at vi ofte får henvendelser på de ejendomme som vi administrerer.

 

Tomgang i boligudlejningsejendomme

I vores arbejde med at finde nye investeringer, har vi stødt på et meget interessant nyt ”fænomen” i flere store danske byer, nemlig det faktum, at man ikke længere kan leje boligerne ud.

Københavns havnefront er plastret til med store lejligheder, hvor det pt. ikke er muligt at leje en bolig på 120 kvm ud til 15.000 kr./md – og der bygges fortsat nyt.   

I Ålborg er der nu reklamer for lejeboliger, hvor man kan bo gratis de første 2 måneder – og ikke nok med det; der bygges fortsat.

I Odense – hjembyen for Schou & Partners – forsøger man uden stor succes at leje store boliger ud på havnefronten. Der bygges en ny stor mængde lejeboliger i flere områder af byen, og her bliver det spændende at se, om det så også kan lejes ud – og i hvilket prisniveau.

I byer som Kolding og Middelfart har der aldrig før været så mange byggeansøgninger hos de tekniske udvalg i kommunerne, som for nuværende. De kommende år står byerne således til at få bygget i tusindvis af nye lejeboliger, og vores analyse er, at vi er ved at forbygge os. Denne byggelyst lader også til at være kendetegnende for stort set alle andre byer i Danmark.

 

Hvad bliver konsekvensen af dette

byggeboom for boligejendomme?

Vi ser 2 scenarier: Stilstand eller fald

1: Der holdes hånd under lejeniveauer, og man accepterer tomgang, fordi man ikke vil nedregulere lejen. En lavere leje vil alt andet lige gøre, at værdien af ejendommen vil falde. Erfaringen fra andre kriser har været, at ejendomme af den type har brugt op til 10 år på få lejerne til at være markedskonforme igen. Vi vurderer sandsynligheden for dette scenarie som lav.

2: Moderate fald i lejen – således prisniveauerne kommer til at matche efterspørgslen – og dermed også en tilpasning af ejendommenes priser til den efterspørgsel, der er på de givne lejligheder.

Vi hælder mest til scenarie 2, hvor lejeniveauet i første omgang vil falde på store lejligheder, og hvor den almindelige prisjustering også vil få priserne på mindre lejligheder til falde i lejeniveau. Ejendomme, som er bygget på sekundære placeringer – f.eks. ikke attraktive dele af byen, tæt op ad motorvej mm. vil blive hårdest ramt.

Mindre lejligheder i landets største studiebyer vil ikke blive så hårdt ramt af prisreduktionen.

Derfor: Investeringer i boliger virker pt. ikke til at være specielt attraktivt. Mængden af boliger, der bygges, er for stor og de forventede lejeniveauer urealistiske.

 

Investeringer vi forventer vil blive udbudt hos

Schou & Partners de kommende 12 måneder

Vi har i vores analysearbejde fundet 2 investerings muligheder, som virker interessante. Det ene er en traditionel erhvervsejendom med en længere lejekontrakt, og det andet er etableringen af en investeringsfond, hvor det bliver muligt at investere i flere eksisterende tyske investeringsprojekter. Disse projekter er alle kendetegnet ved en lang og solid historik, hvor vi har et indgående kendskab til kvaliteten af ejendommene og deres placeringer.

1. Erhvervsejendom med 10 års lejekontrakt med særdeles solid lejer.
Vi forventer at gå i markedet med dette projekt omkring august måned.
Minimumsindskud på cirka 400.000 DKK for 10 % andel
Forventet afkast på 8,5 % (uden værdiregulering)
Løbetid for investeringen 10 år.

2.Investeringsselskab for brugte K/S anparter i danske og tyske ejendomsprojekter.
Vi forventer at gå i markedet med dette projekt omkring september, når den endelige godkendelse fra Finanstilsynet er modtaget.
Minimumsindskud 750.000 DKK
Forventet afkast på 8 %
Udbytte fra år 3 på 2 %
Løbetid for investeringen 7 – 10 år

 

I ønskes alle en rigtig god sommer. På investeringsfronten anbefaler vi, at man ser sig rigtig godt for. Det gælder på såvel aktiemarkedet som obligations- og ejendomsmarkedet.