Hvad er secondaries?

Få indsigt i en særlig favorabel ejendomsinvestering

Schou & Partners er eksperter på secondaries – det forpligter

Schou & Partners er Danmarks mest erfarne, når det gælder ejendomsinvestering baseret på secondaries. Vi har gennem en årrække opbygget en solid ekspertise inden for feltet og har i dag et team af dygtige eksperter, analytikere og forvaltere.

Vi betragter secondaries som fremtidens foretrukne måde at investere i ejendomme, hvor der er fordele for alle parter. Derfor vil vi gerne dele ud af vores viden. Herunder kan du læse om secondaries og få en dybere forståelse.

Hvad er forskellen mellem secondaries og andre investeringer?

Investeringskonceptet der kombinerer det bedste fra to verdener

Som investor står man altid overfor nogle basale valg i forhold til afkast, risiko og exit. Indtil nu har man været nødt til at gå på kompromis med mindst en af faktorerne. Enten har valget været obligationernes sikkerhed, men ringe afkast. Aktiernes relative høje afkast, men betydelige risiko. Eller ejendomsinvestering som både har godt afkast og lav risiko, men meget svær exit.

Men sådan behøver det ikke forholde sig længere.

For med secondaries er der mulighed for at få opfyldt samtlige basale ønsker: Risikoen ligger på samme lave niveau som almindelig ejendomsinvestering. Afkastet er højere end med aktier, der traditionelt topper med 6% p.a.*) over 10 år. Secondaries ligger forventeligt på 8 % p.a. Og endelig nærmer exitmulighederne sig aktiernes.

Ejendomsinvestering har altid været fordelagtigt – nu har secondaries gjort det endnu mere attraktivt.

*) kilde: Finans Danmark

Vi gør de illikvide ejendomsinvesteringer likvide

Ejendomsinvestering med børs-fordele

Fondsbörse Deutschlands har gjort secondaries særligt favorable

Det samlede marked for ejendomsanparter i Tyskland er enormt. I tal udgør det over 400 milliarder Euro. Derfor findes der en specifik børs-platform for handel med brugte anparter under Fondsbörse Deutschlands. Her handles secondaries til dagskurs, der findes kurslister og handelshistorik og prisdannelsen er således meget transparent. Eneste forskel til en aktiebørs er at børsen ikke faciliterer selve handlen. Den opgave har sælger og køber i fællesskab.

 

Stort marked. Store muligheder

Det siger sig selv, at når ejendomsmarkedet i Tyskland er så meget større end i Danmark, vil der meget oftere opstå gode investeringsmuligheder her. Schou & Partners monitorerer dagligt nyudbudte anparter og analyserer de mest interessante.

Derfor er veletablerede ejendomme en mere sikker investering

Risici forbundet med nybyggede ejendomme

Traditionel ejendomsinvestering består som regel i, at udbyder opfører en ejendom, der sælges i anparter. Herefter skal ejendommen udlejes, og først når elle lejemål er på plads og alle etableringsudgifter er betalt, begynder ejendommen at give fuldt afkast. Det sker typisk efter 3-4 år.

 

Men denne model indeholder visse risici. Hvis markedet ikke kan holde de beregnede huslejer, kan projektet komme til at give underskud. Hvis ejendommens kvalitet eller beliggenhed viser sig ikke at leve op til markedets behov, kan projektet også blive økonomisk udfordret.

Fordele ved veletablerede ejendomme

Ved i stedet at købe veletablerede ejendomsprojekter, der har vist deres værd, minimeres risikoen for investor. Fordelen er kort sagt, at hele projektet allerede er på plads, og at der foreligger udarbejdede budgetter ud fra faktiske tal samt reviderede regnskaber. Dette er en væsentlig forskel og skaber en stor grad af sikkerhed, da man har en historik at analysere på.

Ejendommene er i drift

Kendte indtægter og udgifter

Kendt historik

Solide lejere

Gæld nedbragt

Mulige upsides kan identificeres

Schou & Partners køber min. 20-30 % under fair value

Hvordan definerer vi fair value?

For at kunne købe ejendomsprojekter til en pris, der ligger væsentlig under fair value, kræver det, at man kender ejendommens reelle pris, hvis den blev solgt i dag. Schou & Partners investeringsteam udarbejder en omfattende analyse af hvert enkelt projekt, før det indkøbes. Udover de grundliggende parametre som attraktivitet, beliggenhed og lejere omfatter analysen også gældsafvikling, værdiansættelse kontra lejen, markedsudvikling, lejekontrakter, mulighed for huslejestigninger, lånomlægninger, udlodninger, frasalg mv. På baggrund af dette beregnes en samlet værdi for ejendommen.

 

Hvorfor sælger primær investor?

Der kan være flere grunde til, at en investor ønsker at sælge sin anpart i et godt kørende projekt. Midlerne skal eksempelvis bruges til forbrug. Eller investeringerne ønskes realiseret i forbindelse med dødsfald, skilsmisse mv. Desuden fungerer pensionsopsparing ikke på samme måde i Tyskland som i Danmark. Dette betyder, at den enkelte tysker ofte investerer i ejendomsprojekter for at spare op til pensionen. Disse frasælges derefter løbende for at finansiere pensionisttilværelsen.

Den bredeste risikospredning på ejendomsmarkedet

Risikospredning ved traditionel ejendomsinvestering

I Danmark er der kutyme for at ejendomsinvestering centrerer sig omkring et enkeltstående projekt, fx én butiksejendom, ét boligbyggeri, ét kontorkompleks. Det forhøjer risikoen da hele ens investering står og falder med projektets succes. Men sådan behøver det ikke at være.

Risikospredning hos Schou & Partners

Hos Schou & Partners opererer vi med risikospredning på flere niveauer. I vores fonde indgår cirka 30 ejendomsprojekter. Disse spreder sig over mange forskellige regioner, metropoler og lokationer. De besidder stor diversitet i typer af ejendomme fx boliger, indkøbscentre, kontorer mv. Og endelig ligger der en spredning af risiko i mængden af lejekontrakter. I en Schou & Partners fond vil der typisk være op mod 100 lejekontrakter. Hvorimod et traditionelt ejendomsprojekt kun vil bestå af få.

Spredning af investeringer

Aldrig har exit-muligheder i ejendominvestering været mere fleksible

Derfor har Henrik Jørgensen valgt at investere i secondaries

Henrik Jørgensen er ejer og direktør af det succesrige møbelhus House Nordic. Ad flere omgange har han investeret i Schou & Partners fonde.

Det var ønsket om at have en en mere favorabel type ejendomsinvestering i sin portefølje, der lå bag Henrik Jørgensen valg af Schou Secondaries. I filmen herunder fortæller han om sine overvejelser og erfaringer.

Lad din investering indtræde direkte i den afkastgivende fase

Primær investor afholder startomkostninger

Ethvert ejendomsprojekt har en periode, hvor projektet ikke genererer fuldt afkast – nemlig etableringsfasen (Investment Period). Dette skyldes udgifter til projektudbyder, markedsføring, tomgang, børnesygdomme i bygningen, mv. Først efter en årrække giver projektet overskud, typisk efter 4-5 år (Operational

Enhancement). Som secondary investor springer man fasen med negativt afkast over. Alle indledende udgifter er dermed betalt af den primære investor. Samtlige Schou & Partners secondaries befinder sig i Operational Enhancement eller Harvest Mode fasen.

Track record i vores tidligere secondaries fonde

Markante opjusteringer i både
fond I og II

Schou & Partners investeringsteam arbejder altid ud fra et konservativt princip, når det gælder beregninger på afkast. Budgetterne i fondene er derfor sat, så investor får et så realistisk billede som muligt af fondenes attraktivitet. Fond I havde et forventet afkast på 8,67 %. Men allerede efter kort tid var der indtruffet nogle favorable frasalg af projektejendomme og afkastet blev opjusteret til 10,23 %. 

Fond II måtte opjusteres fra 8,52 % til 10,31 % allerede inden fonden var fuldtegnet. Opjusteringer er ikke budgetteret og derfor en ekstra gevinst for investor.

Vores track record 

Samlet værdi af kapital under forvaltning i Schou Secondaries

Seneste nyheder